Information für Immobilienmakler

1. Vorbemerkungen

Das Geldwäschegesetz ist am 21.08.2008 in Kraft getreten. Neben einer Vielzahl von Verpflichteten sind in § 2 Abs. 10 auch Immobilienmakler genannt, weshalb die Einhaltung der Sorgfaltspflichten auch ihnen obliegt.

Eine Geschäftsbeziehung im Sinne dieses Gesetzes ist jede geschäftliche oder berufliche Beziehung, die unmittelbar in Verbindung mit den geschäftlichen oder beruflichen Aktivitäten der Verpflichteten unterhalten wird, und bei der beim Zustandekommen des Kontakts davon ausgegangen wird, dass sie von gewisser Dauer sein wird.

2. Sorgfaltspflichten

Durch dieses Gesetz auferlegten Sorgfaltspflichten sind z.B.

• die Identifizierung des Vertragspartners,
• die Einholung von Informationen über den Zweck und die angestrebte Art der Geschäftsbeziehung,soweit sich diese im Einzelfall nicht bereits zweifelsfrei aus der Geschäftsbeziehung ergeben,
• die Abklärung, ob der Vertragspartner für einen wirtschaftlich Berechtigten handelt und, soweit dies der Fall ist, dessen Identifizierung. Dies schließt in Fällen, in denen der Vertragspartner keine natürliche Person ist, die Pflicht mit ein, die Eigentums-und Kontrollstruktur des Vertragspartners mit angemessenen Mitteln in Erfahrung zu bringen,
• die kontinuierliche Überwachung der Geschäftsbeziehung, einschließlich der in ihrem Verlauf durchgeführten Transaktionen,
• die Sicherstellung, dass die jeweiligen Dokumente, Daten oder Informationen im angemessenen zeitlichen Abstand aktualisiert werden.

Diese Sorgfaltspflichten sind u.a. zu erfüllen

• im Falle der Begründung einer Geschäftsbeziehung,
• im Falle der Durchführung einer außerhalb einer bestehenden Geschäftsverbindung anfallenden Transaktion im Wert von über 15.000 €,
• im Falle des Vorliegens von Tatsachen, die darauf hindeuten, dass es sich bei Vermögenswerten, die mit einer Transaktion oder Geschäftsbeziehung in Zusammenhang stehen, um den Gegenstand einer Straftat nach dem Strafgesetzbuch handelt oder die Vermögenswerte im Zusammenhang mit einer Terrorismusfinanzierung stehen,
• im Falle von Zweifeln, ob die aufgrund von Bestimmungen dieses Gesetzes erhobenen Angaben zur Identität des Vertragspartners oder des wirtschaftlich Berechtigten zutreffend sind.

Kann der Verpflichtete diese Sorgfaltspflichten nicht erfüllen, darf die Geschäftsverbindung nicht begründet oder fortgesetzt und keine Transaktion durchgeführt werden. Soweit eine Geschäftsverbindung bereits besteht, ist diese vom Verpflichteten ungeachtet anderer gesetzlicher oder vertraglicher Bestimmungen durch Kündigung oder auf andere Weise zu beenden.

3. Identifizierung

Der Verpflichtete hat Vertragspartner oder wirtschaftlich Beteiligte bereits vor Begründung der Geschäftsbeziehung oder Durchführung der Transaktion zu identifizieren. Die Identifizierung kann auch während der Begründung der Geschäftsbeziehung abgeschlossen werden, wenn dies erforderlich ist, um den normalen Geschäftsablauf nicht zu unterbrechen, und ein geringes Risiko der Geldwäsche oder der Terrorismusfinanzierung besteht.

Von einer Identifizierung kann abgesehen werden, wenn der Verpflichtete den zu Identifizierenden bereits bei früherer Gelegenheit identifiziert und die bereits erhobenen Angaben aufgezeichnet hat, es sei denn, der Verpflichtete muss auf Grund der äußeren Umstände Zweifel hegen, dass die bei der früheren Identifizierung erhobenen Angaben weiterhin zutreffend sind.

Zur Feststellung der Identität des Vertragspartners hat der Verpflichtete folgende Angaben zu erheben:

• bei einer natürlichen Person: Name, Geburtsort, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit und Anschrift,
• bei einer juristischen Person oder Personengesellschaft: Firma, Name oder Bezeichnung, Rechtsform, Registernummer soweit vorhanden, Anschrift des Sitzes oder der Hauptniederlassung und Namen der Mitglieder des Vertretungsorgans oder der gesetzlichen Vertreter. Ist ein Mitglied des Vertretungsorgans oder der gesetzliche Vertreter eine juristischen Person, so sind deren Firma, Name oder Bezeichnung, Rechtsform, Registernummer soweit vorhanden und Anschrift des Sitzes oder der Hauptniederlassung zu erheben.

Zur Prüfung der Identität des Vertragspartners hat sich der Verpflichtete anhand der nachfolgenden Dokumente zu vergewissern, dass die erhobenen Angaben zutreffend sind, soweit sie in den Dokumente enthalten sind:

• bei natürlichen Personen anhand eines gültigen amtlichen Ausweises, der ein Lichtbild des Inhabers enthält und mit dem die Pass- und Ausweispflicht im Inland erfüllt wird, insbesondere anhand eines inländischen oder nach ausländerrechtlichen Bestimmungen anerkannten oder zugelassenen Passes, Personalausweises oder Pass- oder Ausweisersatzes,
• bei juristischen Personen oder Personengesellschaften anhand eines Auszugs aus dem Handels- oder Genossenschaftsregister oder einem vergleichbaren amtlichen Register oder Verzeichnis, der Gründungsdokumente oder gleichwertiger beweiskräftiger Dokumentes oder durch Einsichtnahme in die Register- oder Verzeichnisdaten,
• bei einem wirtschaftlich Berechtigten zumindest dessen Name und, soweit dies in Ansehen des im Einzelfall bestehenden Risikos der Geldwäsche oder der Terrorismusfinanzierung angemessen ist, weitere Identifizierungsmerkmale. Zur Überprüfung der Identität des wirtschaftlich Berechtigten hat sich der Verpflichtete stets durch risikoangemessene Maßnahmen zu vergewissern, dass die erhobenen Angaben zutreffend sind.

Ein Verpflichteter kann zur Erfüllung der Sorgfaltspflichten auf Dritte zugreifen. Die Verantwortung zur Erfüllung der Sorgfaltspflichten verbleibt dem Verpflichteten.

4. Aufzeichnungspflicht

Soweit nach diesem Gesetz Sorgfaltspflichten bestehen, sind die erhobenen Angaben und eingeholten Informationen über Vertragspartner, wirtschaftlich Berechtigte, Geschäftsbeziehungen und Transaktionen aufzuzeichnen. Die Anfertigung einer Kopie des zur Überprüfung der Identität vorgelegten Dokuments und der herangezogenen Unterlagen gelten als Aufzeichnung der darin enthaltenen Angaben. Die Aufzeichnungen können auch als Wiedergaben auf einen Bildträger oder auf anderen Datenträgern gespeichert werden. Es muss sichergestellt sein, dass die gespeicherten Angaben mit den festgestellten Daten übereinstimmen, während der Dauer der Aufbewahrungsfrist verfügbar sind und jederzeit innerhalb angemessener Frist lesbar gemacht werden können.

Die Aufzeichnungen und sonstige Belege über Geschäftsbeziehungen und Transaktionen sind unbeschadet anderer gesetzlicher Bestimmungen mindestens fünf Jahre aufzubewahren. Die Aufbewahrungsfrist beginnt je nachdem mit dem Schluss des Kalenderjahres, in dem die Geschäftsbeziehung endet, oder sie beginnt mit dem Schluss des Kalenderjahres, in dem die jeweilige Angabe festgestellt worden ist.

5. Meldung von Verdachtsfällen

Liegen Tatsachen vor, die darauf hindeuten, dass es sich bei Vermögenswerten, die mit einer Transaktion oder Geschäftsbeziehung im Zusammenhang stehen, um den Gegenstand einer Straftat handelt oder die Vermögenswerte im Zusammenhang mit Terrorismusfinanzierungen stehen, hat der Verpflichtete diese Transaktion unabhängig von ihrer Höhe oder diese Geschäftsbeziehung unverzüglich mündlich, telefonisch, fernschriftlich oder durch elektronische Datenübermittlung dem Bundeskriminalamt – Zentralstelle für Verdachtsmeldungen – und der zuständigen Strafverfolgungsbehörde zu melden. Diese Pflicht besteht auch, wenn Tatsachen darauf schließen lassen, dass der Vertragspartner seiner Offenlegungspflicht zuwidergehandelt hat.

Eine angetragene Transaktion darf frühestens durchgeführt werden, wenn dem Verpflichteten die Zustimmung der Staatsanwaltschaft übermittelt wurde oder wenn der zweite Werktag nach dem Abgangstag der Meldung gestrichen ist, ohne dass die Durchführung der Transaktion durch die Staatsanwaltschaft untersagt worden ist; hierbei gilt der Sonnabend nicht als Werktag.

Ist ein Aufschub der Transaktion nicht möglich oder könnte dadurch die Verfolgung der Nutznießer einer mutmaßlichen strafbaren Handlung behindert werden, so darf die Transaktion durchgeführt werden; die Meldung ist unverzüglich nachzuholen.

6. Verbot der Informationsweitergabe

Ein Verpflichteter darf den Auftraggeber der Transaktion und sonstige Dritte nicht von einer beabsichtigten oder erstatteten Meldung oder von einem daraufhin eingeleiteten Ermittlungsverfahren in Kenntnis setzen. Dies gilt nicht für eine Informationsweitergabe an staatliche Stellen und die zuständigen Behörden.

7. Freistellung von der Verantwortlichkeit

Wer Sachverhalte meldet oder eine Strafanzeige erstattet, kann wegen der Meldung oder der Strafanzeige nicht verantwortlich gemacht werden, es sei denn, die Meldung oder die Strafanzeige ist vorsätzlich oder grob fahrlässig unwahr erstattet worden.

8. Hinweis

Hier wurde der Gesetzestext nur auszugsweise wieder gegeben und beinhaltet bei Weitem nicht alle Inhalte und Vorschriften. Es empfiehlt sich daher, im Bedarfsfalle den Gesetzestext hier abzurufen:

http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/gwg_2008/gesamt.pdf

„Information für Immobilienmakler über ihre Verpflichtungen nach dem Geldwäschegesetz“, http://bvfi-inside.de/wp-content/uploads/2015/04/GWG-Information-über-die-gesetzliche-Pflichten-des-Immobilienmaklers.pdf (abgerufen am 07.11.2016)